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AIP CONSEIL - CONSEIL PATRIMONIAL - INVESTISSEMENT IMMOBILIER - PLACEMENTS FINANCIERS - ASSURANCE VIE 28 bis, Pl. Ducale - BP267 / 08103 - CHARLEVILLE-MEZIERES - Tel : 03 24 59 43 15 - Fax : 03 24 59 62 12 |
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27.06.2006
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 Maison en héritage : utiliser la SCI avec précautionLa grande maison de famille qui réunit les frères et soeurs et leurs enfants, beaucoup en rêvent. Côté coulisses, la gestion collective d'un tel bien immobilier peut créer bien des soucis. La SCI est à utiliser avec prudence. Les points clés des statuts Lorsque les héritiers choisissent de fonder une SCI et se préparent à signer les statuts, trois points doivent être plus particulièrement examinés : - les règles de majorité en assemblée (plus ou moins renforcée suivant les décisions); - les pouvoirs donnés au gérant et les modalités de sa révocation ; - les cessions de parts sociales (les indivisaires associés doivent pouvoir contrôler la composition du capital). Compte tenu de la complexité des clauses à rédiger, et des enjeux qui y sont liés, il est indispensable de recourir à un professionnel du droit, le plus souvent le notaire de la famille. Son intervention est de toute façon obligatoire puisque la propriété des biens immobiliers sera transférée de l'indivision initiale à la SCI. Avantages et inconvénients de la SCI La société civile immobilière dispose d'indéniables atouts. Elle permet la continuité puisqu'elle n'est pas dissoute par le décès de l'un des associés. En cas de décès du gérant, l'assemblée générale est immédiatement réunie pour procéder à son remplacement. Les pouvoirs sont clairement délimités et organisés. Par sa stabilité et l'efficacité de ses organes, la SCI offre donc un cadre idéal à la gestion optimale d'un patrimoine immobilier. Mais tout cela ne va pas sans contrepartie. D'abord la constitution de la SCI a un coût. Au tarif réglementé (identique à celui utilisé en cas de vente immobilière), s'ajoutent les frais de rédaction des actes librement négociés avec le notaire. Un coût de 2000 euros est sans doute un minimum, mais le total s'élèvera avec la valeur du patrimoine et la complexité des situations. Ensuite, les règles de fonctionnement de la société impliquent le respect de nombreuses formalités : convocation et tenue des assemblées générales ; établissement des procès-verbaux des assemblées ; réponses écrites aux questions des associés sur la gestion ; publicité légale en cas de cession de parts, de modification du gérant ou des statuts ; déclarations fiscales ; tenue de la comptabilité... Enfin, la SCI n'est pas une assurance tous risques contre la discorde entre héritiers. La mésentente prolongée des associés peut en effet aboutir au blocage total de la société et à sa dissolution par voie judiciaire. En pratique, la SCI ne se conçoit que pour un patrimoine important, d'au moins plusieurs centaines de milliers d'euros. Pour la petite résidence secondaire Bretonne, une détention en direct par les indivisaires, assortie d'une convention entre indivisaire (voir « Les avantages d'une convention d'indivision »), est sans doute la meilleure solution. Pour en savoir plus, n'hésitez pas à faire appel à votre conseiller. Bérénice de Lahaye |
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